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DESAHUCIO POR FIN DE CONTRATO
Tu contrato de alquiler ha terminado.
El inquilino sigue dentro.
Especialistas en desahucio por expiración del plazo contractual (250.1.1 LEC + LAU) en toda España. Para contratos vencidos, prórrogas denegadas y recuperación por necesidad propia. Inicio en 48 horas. Pago en 2 plazos.
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EL PROBLEMA
El contrato venció. El inquilino se queda.
Cumplió los 5 años de prórroga obligatoria. O cumplió los 3 años de prórroga tácita. O simplemente nunca quiso renovar y tampoco se va. Paga puntualmente, no hay daños, no hay drama — pero tú necesitas tu vivienda y la ley dice que el plazo se terminó. La acción de desahucio por expiración del plazo es la vía exacta para esta situación.
5 años cumplidos
Acabó la duración mínima del contrato (5 años personas físicas, 7 jurídicas) y entró en prórroga tácita. Ahora quieres recuperar la vivienda y el inquilino dice que se queda otro año.
Preaviso ignorado
Le enviaste el preaviso de 4 meses con tiempo. Llegó la fecha. Y la fecha pasó. Y el inquilino sigue ahí, ocupando la propiedad y con tus llaves.
Necesidad propia
La ley permite recuperar la vivienda transcurrido el primer año por necesidad acreditada. El inquilino no la entrega voluntariamente y retrasa tu plan.
Oposición forzosa
Argumenta vulnerabilidad, mejora del IPC, falta de preaviso o cualquier otro motivo para alargar la estancia. La ley pone límites — te ayudamos a aplicarlos.
LA SOLUCIÓN
Qué dice la Ley de Arrendamientos sobre el fin de contrato
La LAU regula la duración mínima del alquiler de vivienda habitual, las prórrogas obligatorias y tácitas, y los plazos de preaviso. Cuando uno de esos plazos se cumple y no concurre prórroga, el contrato se extingue y el inquilino debe entregar la vivienda. Si no lo hace, procede el juicio verbal de desahucio por expiración del plazo del artículo 250.1.1 LEC.
ARTÍCULO 9 LAU
Duración mínima
Los contratos de vivienda habitual tienen una duración mínima obligatoria de 5 años si el arrendador es persona física y de 7 años si es persona jurídica. Hasta llegar a esos plazos, el inquilino tiene derecho a prorrogar año a año salvo que renuncie expresamente.
ARTÍCULO 10 LAU
Prórroga tácita
Cumplido el plazo mínimo, si ninguna de las partes notifica la voluntad de no renovar con la antelación legal (4 meses el arrendador, 2 meses el inquilino), el contrato se prorroga obligatoriamente por anualidades hasta un máximo de 3 años más.
ARTÍCULO 9.3 LAU
Recuperación por necesidad propia
Transcurrido el primer año del contrato, el arrendador persona física puede recuperar la vivienda para destinarla a residencia habitual propia o de sus familiares de primer grado, previa comunicación al inquilino con al menos 2 meses de antelación y justificación de la necesidad.
LOS PLAZOS QUE DEBES CONOCER
Preavisos clave para terminar un alquiler
El preaviso correcto en plazo y forma es lo que diferencia un fin de contrato limpio de una prórroga forzosa de hasta tres años. Estos son los plazos que recoge la LAU.
Arrendador: no renovar al fin del plazo mínimo
PLAZO
4 meses antes del vencimiento
FORMA
Notificación fehaciente al inquilino (burofax recomendado)
CONSECUENCIA SI NO SE HACE
Prórroga tácita anual hasta 3 años
Inquilino: no renovar al fin del plazo mínimo
PLAZO
2 meses antes del vencimiento
FORMA
Notificación fehaciente al arrendador
CONSECUENCIA SI NO SE HACE
Misma prórroga tácita del arrendador
Arrendador: recuperación por necesidad propia
PLAZO
2 meses antes de la fecha en que se necesite la vivienda
FORMA
Comunicación motivada y acreditada de la necesidad
CONSECUENCIA SI NO SE ACREDITA
El inquilino puede continuar y reclamar indemnización
Inquilino: desistir tras 6 meses
PLAZO
30 días antes de la fecha de salida
FORMA
Notificación al arrendador
CONSECUENCIA
Posible indemnización si así se pactó (una mensualidad por año pendiente)
QUÉ VÍA TE TOCA
Fin de contrato, impago o precario — no son lo mismo
Los tres escenarios acaban con un ocupante que no se va, pero la ley los trata de manera muy distinta. Esta es la diferencia rápida para que sepas en qué vía estás.
FIN DE CONTRATO
- Contrato: hubo arrendamiento válido
- Renta: se pagó hasta el final
- Causa: venció el plazo o la prórroga
- Procedimiento: juicio verbal 250.1.1 LEC
- Tiempo medio: 4–7 meses
- Ejemplo: cumplidos los 5 años, inquilino no entrega llaves
IMPAGO DE RENTAS
- Contrato: vigente y en pleno efecto
- Renta: deja de pagar
- Causa: incumplimiento contractual
- Procedimiento: desahucio por impago 250.1.1 LEC
- Tiempo medio: 3–6 meses
- Ejemplo: inquilino con contrato deja de pagar
PRECARIO
- Contrato: nunca hubo
- Renta: nunca se ha pagado
- Causa: cesión gratuita revocada
- Procedimiento: juicio verbal por precario 250.1.2 LEC
- Tiempo medio: 4–8 meses
- Ejemplo: familiar al que dejaste pasar y no se va
💡 Si tu inquilino te debe rentas Y el contrato ha vencido, puedes acumular ambas acciones en una sola demanda: desahucio + reclamación de cantidades. Te lo planteamos en la consulta gratuita o lee más sobre el procedimiento de impago de rentas.
El procedimiento, paso a paso
Plazos reales del juicio verbal por expiración del plazo en juzgados con carga normal.
01
Análisis y hoja de encargo (24-48h)
Estudiamos el contrato, comprobamos plazos y preavisos, identificamos la vía exacta (vencimiento, denegación de prórroga o necesidad propia) y firmamos hoja de encargo digital. Pago del primer 50%.
02
Requerimiento previo (3-10 días)
Si todavía estás en plazo, enviamos burofax certificando el preaviso. Si el plazo ya pasó, requerimiento formal de entrega de llaves con fecha límite. Muchos inquilinos se van aquí.
03
Demanda LexNet (3-5 días)
Si no entrega la vivienda, demanda de juicio verbal por expiración del plazo (250.1.1 LEC) presentada vía LexNet. Documentos: contrato firmado, burofaxes acreditando preavisos, nota simple del Registro.
04
Admisión y emplazamiento (1-2 meses)
El juzgado admite la demanda. El inquilino tiene 10 días para contestar y alegar prórroga, vulnerabilidad u oposición. Si no contesta, sentencia rápida.
05
Vista oral si hay oposición (3-5 meses)
Vista en sala donde el juez valora si concurren los requisitos del fin de contrato. Sentencia estimatoria normalmente en 2-4 semanas tras la vista.
06
Lanzamiento y recuperación (4-7 meses total)
Auto fijando día y hora del lanzamiento. Comisión judicial con cerrajero. Te devuelven la posesión. Pago del segundo 50%.
Plazos medios. Si concurre vulnerabilidad acreditada, puede haber suspensión máxima de 2 meses (tras la derogación del escudo social en febrero 2026). En la consulta te damos el plazo realista del juzgado concreto.
QUÉ INCLUYE EL PRECIO
Todo. Sin sorpresas.
Honorarios profesionales
- Honorarios del abogado especialista
- Honorarios del procurador
- Burofax de preaviso o requerimiento
- Certificación catastral y registral
- Tasas judiciales (si aplican)
- Representación en vista oral
- Seguimiento hasta el lanzamiento
Lo que NO necesitas pagar aparte
- Sin costes ocultos
- Sin honorarios extra por oposición
- Sin recargos por escritos adicionales
- Sin facturas sorpresa
- Sin minutación por horas
Tres garantías que solo te damos nosotros
Pago en 2 plazos
50% al firmar, 50% cuando recuperes tu vivienda. Compartimos el riesgo contigo.
Inicio en 48 horas hábiles
Desde que firmas, en dos días empezamos con el preaviso o requerimiento.
Burofax con valor probatorio incluido
Todos nuestros preavisos van por burofax certificado con acuse y copia firmada por Correos. Prueba sólida para el juicio.
Casos de fin de contrato resueltos
Selección de situaciones reales donde recuperamos la vivienda tras la expiración del plazo.
MADRID
RESUELTO 4 MESES
Contrato de 5 años cumplido. Preaviso correcto con 4 meses. Inquilino no entregó llaves. Demanda 250.1.1, sin contestación. Sentencia y lanzamiento en 4 meses.
BARCELONA
RESUELTO 6 MESES
Recuperación por necesidad propia: el arrendador necesitaba la vivienda para su hija. Inquilino alegó falta de acreditación. Vista oral con documentación de empadronamiento y matrícula universitaria. Sentencia estimatoria a los 6 meses.
VALENCIA
RESUELTO 5 MESES
Contrato de 7 años (arrendador persona jurídica) cumplido sin renovación. Inquilino paga al día pero no se va. Demanda con acumulación de daños por dilación. Lanzamiento en 5 meses.
Documentación que necesitas tener a mano
Si no tienes alguna, no te preocupes : te ayudamos a conseguirla.
Imprescindible
- Contrato de alquiler firmado por ambas partes
- DNI del propietario
- Fecha de inicio y fecha teórica de finalización
- Burofax o notificación de no renovación, si la enviaste
Recomendable
- Justificantes de pago de las últimas rentas (extractos bancarios)
- Nota simple del Registro de la Propiedad
- Estado de la vivienda al inicio (inventario, fotos)
- Si recuperas por necesidad propia: documentación que la acredite (empadronamiento, certificado familiar, oferta de trabajo, etc.)
LAS DUDAS QUE MÁS NOS PLANTEAN
Preguntas frecuentes
Las dudas que más nos plantean los propietarios sobre la finalización de los contratos, los plazos legales y el proceso de recuperación de la vivienda.
¿Qué pasa si no avisé con 4 meses de antelación que no quería renovar?
Si no se notifica la no renovación con 4 meses (arrendador) o 2 meses (inquilino) antes del vencimiento del plazo mínimo, el contrato entra automáticamente en prórroga tácita por años, hasta un máximo de 3. La buena noticia: cada año tienes una nueva oportunidad de notificar el fin, respetando los mismos plazos.
¿Puedo no renovar el contrato sin dar motivo?
Sí, cumplido el plazo mínimo legal (5 años persona física, 7 jurídica) y respetado el preaviso de 4 meses, el arrendador puede dar por terminado el contrato sin necesidad de motivar la decisión. No es despido improcedente: el plazo se cumplió.
¿Y si quiero recuperar la vivienda antes del fin del plazo mínimo?
Solo es posible si concurre necesidad propia del arrendador persona física para su residencia habitual o la de un familiar de primer grado (padres, hijos, cónyuge en separación) o un cuñado en supuestos muy concretos. Hay que comunicarla con 2 meses de antelación y, en el juicio, acreditar la necesidad real.
¿El inquilino puede alegar vulnerabilidad para no irse?
Sí, pero las consecuencias cambiaron en 2026. Tras la derogación del escudo social, la suspensión del lanzamiento por vulnerabilidad acreditada (informe de servicios sociales) tiene un máximo de 2 meses, no indefinida como antes. Reanudado el plazo, el lanzamiento procede.
¿Tengo que devolverle la fianza si se va al terminar el contrato?
Sí, salvo daños acreditados que excedan el desgaste normal por uso, deudas de suministros o rentas pendientes. El plazo para devolverla es de 30 días desde la entrega de llaves. Si no se devuelve sin causa, el inquilino puede reclamarla con intereses.
¿Y si se va, pero deja daños o rentas pendientes?
Puedes reclamarlos. Si la deuda nace tras la entrega de llaves, va por procedimiento monitorio o juicio verbal según importe. Te lo gestionamos como acción separada o acumulada al desahucio si todavía está dentro. Más detalle en nuestra página de reclamación de rentas.
¿El preaviso vale por WhatsApp o tiene que ser burofax?
La LAU exige notificación fehaciente. WhatsApp, email o SMS NO acreditan recepción a efectos del preaviso, y el inquilino puede negar haberlo recibido. Burofax certificado con acuse de recibo (o burofax telemático con certificación de Correos) es el medio recomendado y el que aguanta en juicio.
¿Cuánto cuesta y cómo se paga?
Precio cerrado todo incluido, sin sorpresas. Pago en 2 plazos: 50% al firmar la hoja de encargo y 50% cuando recuperes la vivienda. El importe varía si hay oposición y vista o si la sentencia es directa. Te damos el precio exacto en la consulta gratuita.
Otros procedimientos
DESAUZIA solo hace desahucios. Estos son los otros tipos que podemos gestionar para ti.
Impago de rentas
El inquilino con contrato ha dejado de pagar las cuotas pactadas. Desahucio express con reclamación de deuda.
Ocupación ilegal
Okupas entraron en tu propiedad sin ningún tipo de permiso. Procedimientos ágiles por vía civil o penal.
Precario
Cediste tu vivienda temporalmente, no hay contrato formal, no pagan renta, y ahora no quieren marcharse.
Reclamación de rentas
Procedimiento civil para recuperar las cantidades que te adeudan y asegurar el cobro futuro.
EMPIEZA HOY
Tu contrato terminó. Recupera tu vivienda.
Consulta gratuita y sin compromiso. Te respondemos hoy mismo, fines de semana incluidos.
Cuéntanos tu caso
Te llamamos en menos de 2 horas, lunes a domingo.
Abogados de desahucios
Toda España
Contacto
© 2026 DESAUZIA. Adrián Rey Cachafeiro · Abogado colegiado nº 2902 I.C.A. León · C. del Torrejón, 6, Oficina 3, 24007 León · Seguro de Responsabilidad Civil
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